县政协湾沚镇组

    十九大报告强调指出，打造共建共治共享的社会治理格局。随着我县城市化进程持续推进，住宅小区管理提上了社会治理议事日程。面对转型发展过程中众多社会治理困惑和矛盾，我县在加强住宅小区管理方面进行了一些有益探索，但目前全县住宅小区管理水平仍然与人民对美好安居生活需求、与十九大提出的共建共治共享要求还有一定差距。
    一、当前住宅小区管理存在的问题

    （二）基础配套设施跟不上居民需求。大多数小区建设时没有配套电动车停车棚，电瓶车没有地方充电，高空私拉、乱接电线现象严重，安全隐患大。安置小区大部分地下车库因基础不完善无法使用，导致停车难、秩序乱。同时，在质保期范围外的物业维修基金启动程序复杂，加剧了矛盾激化。   

    （三）业主自治意识不强。住宅小区业主缺乏共建共治共享意识。部分业主委员会作用发挥不明显，主要表现在履职地位、履职能力有限。一些业主对物业管理相关法律法规了解不多，不清楚自己和物业服务企业的权利和义务，造成一些复杂性的问题无法顺利通过法律手段解决。有些业主花钱买服务的意识淡薄，对物业消费准备不充分，参与意识差，对自己应承担的义务履行不够，稍有不如意就拒绝缴纳物业管理费。物业费难以收取，物业服务企业工作积极性不高、责任心不强，造成小区管理差、收费难的恶性循环。   

    （四）物业服务专业市场发展落后。缺乏一批懂经营、通技术、业务精的物业管理专业化队伍，很多物业管理公司仍处于家庭式的粗放型经营状态，开展和提供的服务项目单一，公司财务收支透明度差，运作机制不规范、队伍素质不高，服务质量差、效率低，造成业主与物业公司关系紧张。   

    （五）属地管理职能还需强化。尽管全县住宅小区物业全面落实了分级属地管理，但属地管理模式尚处于探索阶段，加之镇村（社区）对小区管理经验不够、从事物业管理干部配备不足等原因，小区管理工作仍然千头万绪，需要着力解决的难点问题很多。

    （六）依法监管的合力远没有形成。住宅小区物业管理是一项综合性的社会治理问题，仅靠镇村和物业公司进行管理是远远不够的。具有法定职责的城管、公安、环保、消防、市政等各职能部门监管机制尚未建立，制约了住宅小区管理水平的提升。

    二、建议和对策   

    习近平总书记指出：“基层是一切工作的落脚点，社会治理的重心必须落到城乡、社区。”实践也充分证明，城乡社区的服务与管理能力越强，社会治理的基础就越实越牢。因此，要打造共建共治共享的住宅小区，就必须建立完善以基层党组织为核心、全社会共同参与的管理格局。   

    （一）落实属地管理职责，推动住宅小区长效化管理。完善属地各镇“党委领导、政府负责、社会协调、业主参与”的小区管理体制，镇、村、社区要主动接轨小区管理，全面提升小区管理履职能力，建立健全小区管理机制，制定健全的村居物管站、物业服务企业、业主委员会考核管理办法，实现“三位一体”考核，系统解决群众对小区物业服务和环境提升的需求。   

    （二）实行分类管理，全面提升小区环境。各类住宅小区的情况各不相同，住户中业主群体的收入、职业、年龄结构也不相同。因此，应加强在分类分级管理上的研究，根据实际情况制定管理方式。开发类小区以“治”为主。通过筹建和改选小区业主委员会，搭建小区管理基础。建立完善的业委会工作保障机制，充分调动业主委员会工作积极性，充分协调好业主和小区物业公司之间的矛盾，促进业主自治。对小区内存在的属于开发商遗留问题要依法维权，对小区内基础设施不完善的要按程序启动物业维修基金。安置类小区以“建”为主。加大改造整治力度，正视城镇化发展进程中遗留下来的问题和矛盾，对安置小区内存在的房屋质量、公共基础设施陈旧等问题，要加大县镇两级政府性投入，并列入年初财政预算；同时，正确引导安置小区居民的物业服务观念。商业门面、市场类小区以“建管并重”为主。在成立业主委员会实行业主自治管理的基础上，县、镇政府要加大监管和指导。单位代管类小区坚持单位主管、政府支持、社区参与的原则，引导业主共同参与管理。零散居民点推行政府投入、社区管理、居民自治，重点改善下水堵塞、道路破损、路灯不亮等基础设施建设，维持小区的基本人居环境。   

    （三）广泛深入宣传，引导业主主动参与小区管理。加强物业管理普法宣传，利用公益广告、宣传栏、网站、文体活动等形式，结合志愿服务活动广泛开展普法宣传，切实提高小区业主履行义务和维护权益的意识。加强对小区业主委员会的指导及培训，对不能正常履职的业主委员会进行改选，大力支持和配合业主委员会工作，逐步推动业主委员会承担起小区管理工作。动员居民共同参与小区管理，自觉履行业主义务，依法维护业主权利，努力营造文明和谐的小区环境。   

    （四）加强行业培育，提高专业市场服务水平。完善物业公司准入机制，通过市场竞争促进物业管理行业健康发展。加强对物业管理人员的资格审查，落实物业管理人员持证上岗制度，注重对物业企业员工的岗位培训，实现物业管理服务的专业化。探索引入物业服务第三方评估监理，推动物业服务企业转型升级，引导物业行业由原来的“做好”提升到“做精”，由“维持运转”提升到“树立品牌”，激发物业公司增值服务理念，附加提供特色化服务项目，真正实现便民利民。   

    （五）探索联合监管，推进执法进小区。建立物业管理县镇联席会议机制，明确各职能部门职责，实行统一领导、统一考核，定期召开联席会议，对物业管理工作中出现的重难点问题，采取专项执法、联合监管，避免多头管理或都不管理现象。