案  由：关于推进我县商品房去库存的几点建议

提案者：殷广明

内  容： 2015年12月份的中央政治局会议与中央经济工作会议、中央城市工作会议正式吹响全面去库存集结号，首次把去房地产库存作为2016年经济工作首要任务和目标。我县应积极响应，因势利导、摸清家底、未雨绸缪，积极寻求破题对策，赢得去库存的主动和先机。为此，县政府办会同相关部门做了初步调研并提出些许建议。
    一、目前我县商品房存量及销售情况
    截至2015年11月30日，我县在建的房地产开发项目约44个，238.7万㎡；在售项目62个，在售商品房面积为114.19万㎡，共10386套。其中住宅为59.82万㎡，5632套；非住宅为54.37万㎡，4754套。近三年市场销售情况如下：2013年我县共销售商品房面积为49.86万㎡，较上年下降16.13%。其中：销售商品住宅房为40.22万㎡，较上年同期下降5.59%，共3639套；2014年共销售商品房面积41.55万㎡，较上年同期下降16.67%，共3813套。其中：住宅商品房销售面积34.5万㎡，较上年同期下降14.22%，共3129套；2015年1-11月共销售商品房面积52.69万㎡，较上年同期增长36.57%，共4930套。其中：住宅销售41.58万㎡，较上年同期增长30.79%，共3895套。
    二、商品房市场情况研判
    （一）供应量分析。2015年1-11月我县新增上市供应面同比增长10.48%。其中。住宅商品房占比为68%，供应量同比下降3%。住宅房供应量略有下降的原因有二，此部分开发企业因资金不济缓推，或是因为销售形势不佳没有大量推出新的楼盘，采取分批上市的策略（否则，新房上市量远不止于此）；二是建设主管部门也加大了对新建商品房项目的管控力度，严格控制存在建设资金压力等隐患项目工程的开工建设。
    （二）成交量分析。2015年商品房销售量同比有较大幅度增长。其中，住宅商品房的签约量同比增长30%；非住宅商品房签约量同比增长63%，总体回暖比较明显。这得益于以下几个方面：一是国家层面多次降准降息，宏观大势回暖；二是县政府实施了奖补政策、推进了城镇化建设和旧城改造并实现了一定量的回购；三是主管部门及各镇会同企业加大了宣传力度，以房博会为代表的促销活动取得了一定成效。
    另外，从销售结构来看，版块分布不均衡，环东湖及学区房销量较好，量价均好于其他区域，中套销售较好，大、小套成交量较低。
    （三）成交均价分析。2015年我县住宅商品房成交均价同比基本持平，成交价位在3000-4000元/㎡的销售量为1938套，约20万㎡，所占比重最大，说明该价格区间的住宅商品房最受欢迎。而非住宅成交均价则出现较大幅度上涨，涨幅约55%，尤其是部分商业综合项目和临街商铺对价格拉抬效应明显。一方面是优质地块递减，其商业价值预期增高，另一方面宏观经济下行，投资渠道偏移回归至商铺。
    三、去库存化面临的有利条件和压力短板分析
    （一）有利条件
    1.宏观政策层面：中央高层高度重视，供给侧改革将不断深化，尤其是户籍制度改革、住房制度改革、金融体制改革等改革红利直接惠及房地产业的复苏和发展，诸如进一步降准降息、去行政化及二孩政策等利好政策将会接踵而至；智慧城市及地下管廊等项目建设资金可期。
    2.本县层面：旧城改造空间相对较大，这里尚聚集了城市人口的重心，随着棚户区改造推进，购房潜力将逐步释放；县政府多措并举积极推进新型城镇化建设已奠定较好基础；引资引智促进了外来人口的集聚。
    （二）目前的压力和短板
    一是市场存量大，几近过饱和状态。部分企业未开盘上市的潜在增量还在逐步释放，不断叠加着库存压力；二是人口规模小，全县只有35万人，而随着户籍制度改革，一部分农民工还会在外地购房，刚性需求严重不足；三是部分企业资金链断裂，半拉子工程、半成熟和低品位楼盘无法销售，甚至引发上访不断，期房几乎无人问津。
    四、推进我县商品房市场健康持续发展的建议
    （一）有序控制土地和商品房上市供应量。全面加强土地资源管理，科学合理规划，土地供应规模适度，结构合理，防范出现无序开发现象，确保房地产市场供求关系保持基本平衡。同时要适当对新建楼盘上市供应进行调控，让上市供应量增速放缓，保持房地产的平稳发展。
    （二）加大对房开企业的扶持力度。敦促指导房开企业完善小区配套建设，提高物业管理水平，让消费者购到放心房、满意房；协同企业加大招商力度，着力引进优质三产项目和品牌商，打造特色街、专业街；对难以为继无力开发的地块可适当调整规划，区域公建设施不足的，调整为公建设施（如菜市场、体育休闲场地、停车场等）；具有较好商业价值的，调高三产配套项目用地比例，缩减住宅潜在增量；对库存较多的楼盘可商谈分期付款回购，通过“房票”方式投放到城镇化建设和旧城改造等拆迁安置。
    （三）着力培育农民进城购房需求。大力宣传落实农民缴存住房公积金及购房贷款政策。大力推进农民住房公积金缴存进度，将其纳入对镇村考核内容。结合户籍制度改革和农村土地制度改革，扎实推进新型城镇化建设，并在子女入学、就医就业、社会保障等方面让农民享有与市民同等待遇等多项举措，加速农民向县城集聚。推进圩堤达标升级项目争取，加快罗保圩的拆迁安置。

    （四）增加城镇居民住房需求，大力推进棚户区改造。改善居民居住环境。加快老城区区块规划进程，运用体育场地块拆迁安置模式稳步推进。政府可商谈分期付款的方式，向积压严重一时难以销出的现房商谈分期付款回购贮备，向老城区居民按危房程度开放式提前拆迁安置，即拆即安，避免推进至某一地块时，拆迁难度加大。
    （五）提升政府服务效能。简化办事流程，方便城乡居民购房。建设互联网销售平台，全面整合销售资源，结合易户网、易企网推广网上购房、办证利民等措施，多渠道拓展销售。同时，也要敦促银行部门、公积金管理部门积极落实降息、公积金贷款等政策、提高服务质量和办事效率，方便和促进城乡居民购房。
    （六）着力培育商品房租赁市场。鼓励自然人、社会团体和企业业主购房拓展租赁业务，激活房地产市场。